方法 · Our Approach
從診斷到平台，一條有紀律的執行弧線
From diagnosis to platform — a disciplined engagement arc.
每一個委任都從同一個前提出發：不動產組合的價值，會沿著整個資產週期漏損。我們先看清楚漏在哪裡，再以可重複的框架逐項修復 — 與機構投資人、JLL／CBRE 的組合顧問，以及 McKinsey 對不動產的方法同一套紀律。
01
四階段執行模式 Four phases
每個階段都有明確產出與時程，讓 Sprint 階段可被重複、可被預期。
Phase 1
快速診斷
Quick Diagnosis
2–4 週盤點現有不動產、營運架構、治理模式與投資目標；交付診斷備忘錄與 90 天優先序。
Phase 2
Sprint
Sprint
8–16 週建立資料底座、決策框架與 12–24 個月路線圖；交付組合決策包。
Phase 3
深度執行
Deep Execution
6–24 個月部署資產策略、設計工程、營運導入與交易、再融資支持。
Phase 4
平台維護
Platform Maintenance
季度節奏資產監控、季度決策包、watchlist 與 trigger 管理。
02
把每一筆資產，整理成機構級的「單一真實來源」 Asset MRI
分散的資產資料 → 標準化、可比、決策可用。資產 MRI 是診斷階段的核心動作。
01 · 資產重估
Re-appraisal
每筆資產重新估值，釐清真實市值、收益品質與風險。
02 · 機構化整理
Single Source of Truth
清冊、估值、租約、財報、貸款與持有結構，統一彙整並標準化。
03 · 初步觀點與建議
Initial Read
形成每筆資產的角色與初步動作建議，作為 Sprint 的起點。
MRI 階段回答的問題 · representative
Portfolio
留 / 賣 / 改 / 借？
每筆資產今年應 Hold / Sell / Refi / Reposition / Acquire？
哪些是核心持有、哪些其實是拖累；是否過度集中於某區域、業態或銀行。
Asset
收益做到位了嗎？
哪些資產的租金、NOI 或 occupancy 低於市場標竿？
漏支發生在哪一層；哪些 capex 該做、哪些該延後。
Capital
資本能否被釋出？
銀行是否正確理解與評分我們的資產？
到期牆、利率重設與 covenant cushion 是否被提前管理。
Governance
決策架構在哪？
什麼時候該動、誰決策、誰負責？
持有結構、稅務窗口與風險事件是否有 trigger 與 owner。
03
我們解決的五個系統性根因 Five systemic root causes
1
單一資產思維，而非組合Single-asset, not portfolio
BPM 的作法以組合層級的評估節奏，對所有資產採一致的風險／報酬／流動性評分。
2
貸款與稅務管理不佳Poor loan & tax management
BPM 的作法到期牆地圖、covenant headroom 監控與 lender package 準備。
3
資料分散、品質不一Fragmented data
BPM 的作法單一真實來源資料模型，跨資產、PM、財務與法務的標準化模板。
4
缺乏營運基準與標竿Missing operating basics
BPM 的作法Opex／Capex 基準、benchmarking、採購治理與 yield-on-cost 承做。
5
沒有治理或決策架構No decision architecture
BPM 的作法決策權矩陣（RACI）、committee pack 節奏與 trigger 升級路由。
04
機構投資人，操作在「決策級資料」之上 Decision-grade data
夠新、夠準、夠結構化、夠可取得，能支援當日決策。多數家族辦公室，仍操作在季度或更舊的資料新鮮度上。
→
單一真實來源 — 每個組合一份資產登記、一個財務模型、一個風險登記。
→
為比較而結構化 — 即使商業模式不同，所有資產以同一維度評分。
→
更新節奏對齊決策節奏 — 月度委員會用月度資料，季度檢視用季度資料。
→
稽核軌跡 — 每個決策包都顯示，是什麼資料驅動了什麼結論。
05
標準化的 90 天交付 First 90 days
✓
完整的組合清冊 — 每一筆資產、每一個法人、每一筆貸款與租約。
✓
風險快照 — 集中度、到期、covenant 與營運例外。
✓
資產行動計畫 — Hold / Sell / Refi / Reposition / Acquire，一筆一個動詞。
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12 個月路線圖 — 已排序的決策序列。
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決策級資料底座 — 以可用模板交付。
每筆資產，一個動詞 · one verb per asset
HoldSellRefiRepositionAcquire
Start the arc
4–12 週，找出價值漏在哪、資本卡在哪
快速診斷交付診斷備忘錄、資產清冊與 90 天優先序清單。